Autorisation d'urbanisme
Vous souhaitez réaliser des travaux et vous ne savez pas quelles démarches effectuer ? En fonction de l’importance des travaux ou du changement de destination que vous souhaitez réaliser, vous pouvez être confronté à différentes situations :
- être dispensé d’autorisation d’urbanisme ;
- devoir recourir à une déclaration préalable, un permis de construire, un permis de démolir ou à un permis d’aménager.
Par ailleurs, selon la localisation, l’ampleur et l’impact environnemental de votre projet, autorisation environnementale devra être obtenue pour commencer vos travaux.
Il est donc important de bien s’informer sur les règles d’urbanisme en vigueur afin de construire en toute sérénité
Enfin, si vous souhaitez réaliser un projet et prendre le temps de le construire sans vous soucier d’une éventuelle évolution des règles d’urbanisme applicables pouvant remettre en question votre projet, vous pouvez demander auprès de votre maire un certificat d’urbanisme.
Quels sont les travaux dispensés d’autorisation d’urbanisme ?
Pour certains projets, vous n’aurez pas à faire de démarches auprès de votre mairie. Ce sera notamment le cas dans les situations suivantes :
- des constructions nouvelles ou extensions d’une hauteur inférieure à 12 mètres et d’une surface ne dépassant pas cinq m2 ;
- des travaux d’entretien et de réparation ordinaires (remplacement d’une gouttière, de tuiles de la toiture…) ;
- des murs de moins de deux mètres de haut (sauf si le document d’urbanisme de votre commune en dispose autrement) ;
- des terrasses de plain-pied ;
- des piscines dont le bassin est inférieur à 10 m²….
En revanche, dans d’autres cas (travaux de ravalement, installation d’une clôture…), cette dispense est conditionnée à la décision de votre mairie qui pourra imposer l’obtention d’une autorisation préalable ou d’un permis de construire.
À savoirDes règles particulières s’appliquent dans les secteurs protégés, les sites classés et les lotissements. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou auprès de votre ADIL. |
Comment faire votre demande d’autorisation ?
Une fois votre projet préparé, vous pouvez procéder au dépôt de votre demande d’autorisation d’urbanisme auprès du service urbanisme de votre commune ou de votre établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Vous pouvez constituer vous-même votre dossier de demande d’autorisation d’urbanisme ou en confier la constitution ainsi que l’élaboration du projet architectural à un professionnel qualifié (architecte, maître d’œuvre, géomètre-expert…). Dans certains cas, le recours à un architecte est obligatoire.
Attention : vous devrez remplir un formulaire spécifique selon l’autorisation d’urbanisme nécessaire :
- déclaration préalable : formulaire n°13404 ;
- permis de construire : formulaire n°13409 ;
- permis de démolir : formulaire n°13405 ;
- permis d’aménager : formulaire n°16297.
À savoirL’étude de votre demande d’autorisation d’urbanisme permettra à l’administration de vérifier que votre projet est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. |
Contenu du dossier de demande
Pour que votre dossier soit instruit, il doit être complet. Pour cela votre mairie pourra vous demander des informations qui différeront selon l’autorisation d’urbanisme que vous demandez. Il pourra s’agir entre autres de :
- votre identité ainsi que vos coordonnées ;
- la superficie et l’emplacement du terrain ;
- la nature des travaux et la destination des constructions ;
- la surface de plancher envisagée et existante ;
- la signature et le cachet de l’architecte, si vous avez eu recours à celui-ci pour la réalisation de votre projet ;
- le document de déclaration des éléments nécessaire au calcul des impositions.
Votre mairie pourra, selon le cas, vous demander de joindre à votre demande d’autorisation d’urbanisme des documents complémentaires. Il pourra s’agir entre autres :
- d’un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune (n’hésitez pas à le demander au service urbanisme) ;
- d’un plan de masse permettant de faire apparaître les espaces verts, les constructions, les places de stationnement, les modalités de raccordement aux réseaux publics ;
- d’un plan des façades et des toitures ;
- d’un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ;
- d’un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions voisines et aux paysages ;
- de deux photographies destinées à situer le terrain dans l’environnement proche et dans l’environnement lointain ;
- d’une notice expliquant plus précisément votre projet si celui-ci nécessite un permis de construire ;
- d’un document attestant la prise en compte de la réglementation thermique ;
- d’un document attestant la conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif, en cas de réalisation ou de réhabilitation d’une telle installation.
Pour vous aider à constituer votre dossier de demande, vous pouvez consulter votre conseiller en ADIL mais aussi le Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE). Ils vous conseilleront gratuitement sur votre projet avant le dépôt de votre demande d’autorisation d’urbanisme.
Recours obligatoires à l'architecte
Par principe, le recours à un architecte est obligatoire pour l’élaboration des plans que vous devez joindre si vous faites une demande de permis de construire.
Toutefois il existe des exceptions où le recours à un architecte n’est pas obligatoire. Ce sera le cas si :
- vous faites construire une maison dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 150 m² ;
- vous faites des travaux pour agrandir votre maison dont la surface de plancher (après travaux) reste inférieure ou égale à 150 m²….
À noter que si vous être une personne morale, il n’y a pas d’exception et vous serez tenu de recourir à un architecte pour une demande de permis de construire.
Consultez votre ADIL, votre CAUE ou le service de l’urbanisme de votre commue pour vous renseigner gratuitement avant de démarrer votre projet.
Dépôt de la demande
Quelle que soit la demande d’autorisation d’urbanisme, vous devez l’envoyer en recommandé avec accusé de réception ou la déposer en plusieurs exemplaires directement à la mairie du lieu où les travaux seront réalisés.
À la réception du dossier, la mairie ou EPCI vous délivre un récépissé qui indique votre numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle les travaux pourront être entrepris en l’absence d’opposition du service urbanisme.
Dans le délai d’un mois suivant le dépôt de votre demande, l’administration peut vous notifier une demande de pièces manquantes. Vous disposez alors de trois mois à compter de la réception du courrier pour renvoyer les pièces manquantes. Le délai d’instruction ne débutant qu’à compter de la réception d’un dossier complet.
À savoirDepuis le 1er janvier 2022, toutes les communes de plus de 3 500 habitants doivent permettre le dépôt et l’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme par voie dématérialisée (permis de construire, déclarations préalable et certificats d’urbanisme).Aussi, si votre demande est effectuée par voie électronique, le récépissé est constitué par l’accusé de réception. |
L’instruction de la demande
À partir de la réception d’un dossier complet, l’administration dispose d’un délai de réponse qui dépend du type d’autorisation et du projet :
- un mois pour une déclaration préalable ;
- deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle ou un permis de démolir ;
- trois mois pour le permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle ou un permis d’aménager.
À savoirCes délais d’instruction sont susceptibles d’être modifiés. Si votre projet est situé dans un secteur protégé (abords des monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables…), il fera l’objet d’une consultation des Architectes des Bâtiments de France (ABF) pour avis. En tout état de cause, l’autorité administrative vous informera du délai applicable pour votre projet. |
La délivrance de l’autorisation
La décision prise par votre mairie quant à votre demande d’autorisation d’urbanisme peut prendre différentes formes :
- expresse (avec ou sans prescriptions) ;
- tacite.
La décision sera expresse si l’acceptation (ou le refus) vous est notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal :
- si votre mairie vous délivre l’autorisation d’urbanisme souhaitée, elle peut l’assortir (ou non) de prescriptions c’est-à-dire des règles complémentaires et obligatoires à respecter (exemple : les matériaux à utiliser, les couleurs à privilégier ou la nécessité de raccordement au réseau…) ;
- si votre mairie vous refuse l’autorisation d’urbanisme souhaitée, elle doit impérativement motiver sa décision c’est-à-dire qu’elle doit indiquer les raisons l’ayant conduite au refus de vous la délivrer (exemple : implantation trop proche des limites du terrain ou hauteur trop importante de la construction…).
La décision sera en revanche tacite, si votre mairie ne prend aucune décision dans les délais impartis. Selon le cas, la décision tacite vaudra acceptation ou refus de votre demande. Dans le cas, d’une décision tacite d’acceptation, vous pouvez demander à votre mairie un certificat attestant l’existence de l’autorisation.
À noter que votre mairie peut également décider de "surseoir à statuer" c’est-à-dire qu’elle suspend le délai pour prendre sa décision de vous délivrer ou non votre autorisation d’urbanisme. Elle peut ainsi surseoir à statuer durant deux ans maximum. Toutefois, elle doit motivée sa décision. Cette possibilité est souvent employée par les mairies lorsque le Plan local d’urbanisme (PLU) est en cours d’élaboration ou de révision.
Attention : Dans certains cas, l’administration peut retirer une autorisation d’urbanisme qui s’avérerait non conforme aux règles d’urbanisme. Elle doit effectuer ce retrait dans un délai de trois mois à compter de la délivrance de l’autorisation
Affichage de l’autorisation
Dans les 15 jours qui suivent le dépôt de votre demande d’autorisation d’urbanisme, votre mairie doit procéder à l’affichage de l’avis de dépôt dans ses locaux ou sur son site internet.
Une fois l’autorisation d’urbanisme obtenue (expresse ou tacite) et dans les huit jours de sa délivrance votre mairie en affichera un extrait pendant deux mois dans ses locaux ou sur son site internet. Par ailleurs, vous devez également l’afficher sur le terrain concerné dès la notification de la décision (décision expresse) ou dès la date à laquelle vous avez obtenu votre autorisation tacite. Cette affichage doit être fait sur un panneau visible de l’extérieur de votre propriété et pendant toute la durée des travaux.
Il doit notamment mentionner :
- votre nom, raison ou dénomination sociale ;
- le numéro d’enregistrement et la date de délivrance de l’autorisation ;
- la nature du projet et sa superficie ;
- l’adresse du service urbanisme où le projet peut être consulté ;
- les droits de recours des tiers ;
- le nom de l’architecte si le projet a été réalisé par lui.
L’affichage sur votre terrain permet également de faire démarrer le délai des recours de votre voisinage. Il est recommandé d’afficher le plus tôt possible votre autorisation (cf. contestation par un voisin de votre autorisation d’urbanisme). En cas d’absence d’affiche (ou de preuve suffisante permettant de justifier que l’affichage a bien été respecté), elle peut être contestée pendant six mois à partir de l'achèvement des travaux.
À savoirIl est recommandé de faire intervenir un commissaire de justice (une fois au début, une fois au milieu, une fois à la fin) afin d’avoir la preuve de l’affichage continu, point de départ du délai de recours des tiers. |
La durée de l’autorisation
Vous disposez de trois ans pour entamer les travaux, à compter de la délivrance de votre autorisation d’urbanisme (expresse ou tacite). Si les travaux n’ont pas débuté pendant ce délai ou s’ils sont interrompus pendant plus d’une année, votre autorisation est périmée.
Deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité de votre autorisation d’urbanisme, vous pouvez demander à votre mairie de proroger d’une année la validité de votre autorisation. Votre mairie aura deux mois pour accepter ou refuser votre demande de prorogation. Sa décision pourra être expresse ou tacite.
Attention, cette prolongation ne peut se faire que dans le cas d’une autorisation en cours de validité. Vous ne pouvez faire que deux demandes de prorogation pour un même projet. Par ailleurs, les règles d’occupation et d’utilisation du sol auxquelles est soumis votre projet ne doivent pas avoir évolué de façon défavorable.
Déclaration d’ouverture de chantier et la déclaration d’achèvement des travaux
Dans le cas où vous détenez un permis de construire ou un permis d’aménager, vous devez adresser à votre mairie une déclaration d’ouverture de chantier avant de commencer vos travaux (formulaire n° 13407).
Lorsque les travaux seront finalisés, vous devrez adresser à votre mairie une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (formulaire n° 13408).
À savoirD’autres documents peuvent vous être demandés à l’achèvement des travaux. Vous devez dans certains cas par exemple fournir un document, établi par un professionnel (contrôleur technique, diagnostiqueur, architecte ou organisme de certification de la performance des bâtiments) attestant que la réglementation thermique a été prise en compte. |
Contrôle de conformité des travaux réalisés
À compter de la réception de votre déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, votre mairie pourra procéder, si elle le souhaite, à une visite sur place dans un délai de trois mois. Plusieurs cas possibles suite au contrôle de conformité réalisé par votre mairie :
Si aucune remarque n’est formulée, vous pouvez demander à l’administration une attestation par laquelle celle-ci indique qu’elle n’a pas contesté la conformité des travaux. Cette attestation est délivrée à votre demande dans un délai de 15 jours.
Si votre mairie constate que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux plans déposés et approuvés par l’autorisation qu’elle vous a délivrée, elle peut vous mettre en demeure de déposer soit :
- un permis de construire modificatif ;
- une nouvelle déclaration préalable.
Attention, si une régularisation des travaux que vous avez réalisés n’est pas possible (c’est-à-dire les travaux entrepris mais qui ne faisaient pas partis de l’autorisation d’urbanisme délivrée), votre mairie pourra vous demander de les démolir.
À savoirLe délai de contestation de la conformité est porté à cinq mois dans le cas où les travaux portent sur une construction située dans un secteur protégé (monuments historiques, secteur sauvegardé, secteur couvert par un plan de prévention des risques). |
Contestation par un voisin de votre autorisation d’urbanisme
Un voisin peut contester la validité de votre autorisation, en exerçant un recours gracieux ou un recours contentieux :
- dans le cadre d’un recours gracieux, c’est l’autorité qui a délivré l’autorisation qui sera saisie ;
- dans le cadre d’un recours contentieux, c’est le juge administratif qui sera saisie.
Dans le cadre de ces deux recours, la personne qui conteste votre autorisation doit le faire dans un délai de deux mois à partir de l’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur votre terrain (cf. affichage de l’autorisation) ou, dans le seul cas d’un recours contentieux, dans un délai de deux mois suivant le rejet d’un recours gracieux. Elle devra également vous notifier de son recours. L’absence de notification entraîne l’irrecevabilité du recours.
À savoirAucune contestation de l’autorisation n’est recevable à l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’achèvement de la construction ou des travaux. La date d’achèvement retenue est celle qui a été mentionnée dans la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. |